III Financiële vaste activa

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tot de hoogte waarop het waarschijnlijk is dat fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. Patrimonium betrekt in deze beoordeling het beschikbaar zijn van latente belastingverplichtingen ter saldering, de mogelijkheid van planning van fiscale resultaten en de hoogte van toekomstige fiscale winsten in combinatie met het tijdstip en/of periode waarin de latente belastingvorderingen worden gerealiseerd. Patrimonium verwacht dat het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten onvoldoende zijn in de resterende beschikbare periode, waarbij eventuele tax planning is meegenomen.

De latente belastingverplichting over de hogere marktwaarde dan fiscale boekwaarde van vastgoed in exploitatie komt naar oordeel van Patrimonium gegeven haar volkshuisvestelijke taak (doorexploitatie van sociale huurwoningen) waarschijnlijk pas over een zeer lange tijd dan wel wellicht in het geheel niet tot afwikkeling. Gegeven de toegepaste waarderingsgrondslagen (waardering van latente belastingen op contante waarde) en het beleid van Patrimonium is deze latente belastingverplichting op nihil gesteld.

Daarentegen worden ten aanzien van vastgoed in exploitatie waarvan sprake is van hogere fiscale waardering dan marktwaarde en de verwachting is dat dit verschil via fiscaal aftrekbare afschrijvingen ten laste van het fiscale resultaat kunnen worden gebracht een latente belastingvordering tot waardering gebracht, onder de overweging dat sprake van een verschil dat in een korte periode wordt kan worden afgewikkeld en een relatief hoge zekerheid bestaat dat sprake zal zijn van daadwerkelijke afwikkeling.

De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht:

a.    Vastgoed in exploitatie
Voor het fiscale afschrijvingspotentieel is de afschrijvingsruimte bepaald op woningen waarvan de fiscale boekwaarde hoger ligt dan de WOZ waarde en die daarom in principe afgeschreven kunnen worden. Er is een inschatting gemaakt van de afschrijvingen voor de komende jaren van € 5,0 miljoen (2017: € 4,5 miljoen), waarbij rekening wordt gehouden met een jaarlijkse stijging van de WOZ waarde met 2% (met uitzondering van 4,4% voor 2019). De latentie is opgenomen tegen de contante waarde.

Eveneens zijn de tijdelijke verschillen gewaardeerd op woongelegenheden die in de komende vijf jaar, naar verwachting, worden verkocht (100 woningen, met een nominaal verschil van € 3,0 miljoen). Voor de overige woningen komen de tijdelijke verschillen pas dermate laat tot uiting, dat waarschijnlijkheid van toekomstige winsten, onvoldoende zeker is. De latentie is tegen de contante waarde opgenomen.

b.    Leningen o/g
In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk belastingvordering tegen de contante waarde (de nominale waarde bedraagt € 2,0 miljoen) verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.

De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 3,15% (2017: 3,15 %). De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingverplichtingen is variërende tussen de 5 en 25 jaar. Van de vordering wordt een bedrag van € 0,18 miljoen (2017: € 0,15 miljoen) naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd.

De latente belastingvorderingen opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren:

Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:

De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen, zijn gebaseerd op de volgende nominale waarderingsverschillen ultimo 2018:

Het niet tot waardering gebrachte nominale verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed bedraagt in totaal 46,4 mln. en heeft in principe een latente belastingverplichting (€ 9,5 miljoen bij tarief van 20,5%) tot gevolg. Het doel van Patrimonium is echter om door te exploiteren waarbij eventueel sloop- en nieuwbouw zal worden gepleegd bij de einde van het levensduur. Gegeven de waardering van latente belastingen op contante waarde en de zeer aanzienlijke lengte van de periode waarna de afwikkeling van het tijdelijke verschil zal plaatsvinden is de verplichting op nihil gesteld.

Dit betreft 100 aandelen in Woningnet N.V. te Utrecht.